Immobilienbewertung
Anlass einer Bewertung kann sein
• Bilanzierung
• Ehescheidung
• Entschädigung (bspw. Enteignungsverfahren)
• Erbauseinandersetzung
• Finanzierung
• Gerichtsverfahren
• Kaufpreisfindung
• Rechte und Lasten
• Steuerliche Zwecke
• Verkauf
• Vermögensauseinandersetzungen
• Vermögensübersicht
• Versicherungsangelegenheiten
Für vorgenannte Zwecke werden oftmals sog. Verkehrswertgutachten gefordert. Die Definition dieses Begriffes gibt §194 BauGB wieder:
„Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.“
Die Ermittlung des Verkehrswertes unterliegt daher strengen Regeln. Besonderes Augenmerk wird dabei auf die Begründungspflicht für alle Parameter der Bewertung gerichtet und ist schriftlich auszuführen.
Wir können verschiedene Objektarten abbilden, wie
• Eigentumswohnungen bzw. Teileigentum
• Ein- oder Zweifamilienwohnhäuser
• Erbbaurechte
• Gemischt genutzte Objekte
• Geschäfts-, Gewerbe- und Industrieimmobilien
• Grundstücksgleiche Rechte (z.B. Wohnungseigentum, Erbbaurecht)
• Mehrparteienhäuser
• Rechte an Grundstücken (z.B. Wohnungs- und Nießbrauchrechte) und Baulasten
• Unbebaute Grundstücke
Form der Bewertung
Für einen Laien ist die Frage, in welcher Form die Wertermittlung erfolgen soll, anfänglich oftmals gar nicht einschätzbar. Wir beraten Sie diesbezüglich gerne. Erfahrungsgemäß ist nicht in jedem Bewertungsfall sofort ein ausführliches Verkehrswertgutachten nach §194 BauGB zwingend erforderlich.
Benötigte Unterlagen
Grundstück
• Angaben zu den Erträgen des Grundstücks (Kopien der Mietverträge, Nachträge etc.)
• Angaben zu sonstigen Rechtsverhältnissen (Erbbaurechtsvertrag, Denkmalschutz etc.)
• Aufstellung durchgeführter Modernisierungs- und Instandhaltungsmaßnahmen
• Baubeschreibung (insofern vorhanden)
• Baujahr
• Bauzeichnungen (Grundrisse, Schnitte)
• Berechnung der Wohn- und Nutzflächen
• Bewilligungsurkunden, insofern Eintragungen in Abt. II des Grundbuchs vorhanden sind
• Energieausweis
• Grundbuchauszug (aktuell und vollständig)
Zzgl. bei Teil- und Wohnungseigentum
• Aktueller Wirtschaftsplan
• Angaben über anstehende bzw. beschlossene Investitionen
• Aufteilungsplan
• Kontaktdaten der Verwaltung
• Protokoll der letzten 3 Eigentümerversammlungen
• Teilungserklärung
Bewertung von Rechten und Lasten
• Kopien der Bestellungsurkunden
Folgende Unterlagen werden i.d.R. von uns beschafft, können jedoch auch gerne in aktueller Fassung vorgelegt werden:
• Altlastenauskunft
• Auskunft zum Bauplanungsrecht
• Baulastenauskunft
• Beitragsbescheinigung über Erschließungsbeträge
• Flurkarte / Lageplan
Kosten
Das Honorar für ein Verkehrswertgutachten gemäß § 194 BauGB wird frei, in Anlehnung an die Honorarrichtlinie des b.v.s., vereinbart.
Das Honorar für eine Stellungnahme / Kurzgutachten wird i.d.R. hälftig davon berechnet.
Beratungen und sonstige Leistungen werden nach Aufwand (Stunden) abgerechnet.
Auslagen werden mit dem Auftraggeber verrechnet.
Dauer
Die Dauer der Erstellung des Werks hängt von der aktuellen Auftragslage und den zur Verfügung gestellten Unterlagen ab. Sind diese zunächst bei offizieller Stelle und Ämtern zu beantragen, kann dies bis zu mehreren Wochen dauern.
Kostenlose Wertermittlung
Kurz und knapp: Nein, eine kostenlose Wertermittlung können wir leider nicht anbieten.
Es gibt zahlreiche Anbieter im Netz, die diesen Service übernehmen.
Was ist von kostenlosen Angeboten zu erwarten?
Um ein Gefühl für das preisliche Gefüge zu erhalten, sind diese Angebote sicherlich bei Standardimmobilien in Ballungsgebieten geeignet. Eine solche Bewertung kann jedoch auf keinerlei besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale eingehen, sondern basiert meist auf Vergleichsangeboten. Die Inhomogenität des zu bewertenden Merkmals ist ausschlaggebend für den Preis. Selbst Reihenhäuser weichen durch Modernisierungsmaßnahmen, (ausgelassene) Instandhaltungsmaßnahmen, Erweiterung/Umbau u.Ä. nach einiger Zeit deutlich voneinander ab. Auch Belastungen des Grundbuchs / Baulasten (bspw. Nießbrauch, Wohnrecht, Wegerecht etc.) können einen massiven Einfluss auf den Wert einer Immobilie haben und bleiben bei diesen Bewertungen gänzlich unberücksichtigt.
Den korrekten Wert eines Grundstücks per Knopfdruck zu erhalten ist und bleibt ein Wunschdenken und wird daher von Sachverständigen als keine Konkurrenz gesehen, wenn der korrekte und fundiert begründete Verkehrswert einer Immobilie gefragt ist.